<?xml version="1.0" encoding="UTF-8" standalone="yes"?>
<ns1:informationTable xmlns:ns1="http://www.sec.gov/edgar/document/thirteenf/informationtable" xmlns:xsi="http://www.w3.org/2001/XMLSchema-instance">
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ABBVIE</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>00287Y109</ns1:cusip>
		<ns1:value>13682731</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>62912</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>12941</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>49971</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>AH REALTY TRUST INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>04208T108</ns1:cusip>
		<ns1:value>2419576</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>439923</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>400000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>39923</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ALLIANCE RESOURCE PAR LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>01877R108</ns1:cusip>
		<ns1:value>7061727</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>255397</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>144000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>111397</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ALPHABET INC CAPT STK CLA</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>CAP STK CL A</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>02079K305</ns1:cusip>
		<ns1:value>1800413</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>6261</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>6261</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ALTRIA GROUP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>02209S103</ns1:cusip>
		<ns1:value>15555670</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>235728</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>65159</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>170569</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>AMGEN INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>031162100</ns1:cusip>
		<ns1:value>12631063</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>35899</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>4768</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>31131</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>APPLE INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>037833100</ns1:cusip>
		<ns1:value>19814400</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>78074</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>78074</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>AT&amp;T</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>00206R102</ns1:cusip>
		<ns1:value>12501618</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>431239</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>67348</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>363891</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BANK OF AMERICA</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>060505104</ns1:cusip>
		<ns1:value>11872721</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>243543</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>46635</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>196908</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BERKSHIRE HATHAWAY INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>CL B NEW</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>084670702</ns1:cusip>
		<ns1:value>15787244</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>32945</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>29065</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>3880</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BLACKSTONE SECURED LENDING F</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>09261X102</ns1:cusip>
		<ns1:value>1188504</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>50169</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>50169</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BLUE OWL CAPITAL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>69121K104</ns1:cusip>
		<ns1:value>1876893</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>169701</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>83992</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>85709</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BLUE OWL CAPITAL INC  COM CL A</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM CL A</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>09581B103</ns1:cusip>
		<ns1:value>1090998</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>119496</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>119496</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BRISTOL-MYERS SQUIBB COCOM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>110122108</ns1:cusip>
		<ns1:value>7477781</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>123294</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>24541</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>98753</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BRITISH AMER TOBACCO F SPONSORED ADR</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>110448107</ns1:cusip>
		<ns1:value>20056146</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>343016</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>120802</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>222214</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>BROADCOM INC COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>11135F101</ns1:cusip>
		<ns1:value>2074646</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>6703</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>6703</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CALUMET INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>131428104</ns1:cusip>
		<ns1:value>114960129</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>3202232</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>1950000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>1252232</ns1:Shared>
			<ns1:None>1252232</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CHEVRON CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>166764100</ns1:cusip>
		<ns1:value>14164788</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>68462</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>68462</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CISCO SYSTEMS INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>17275R102</ns1:cusip>
		<ns1:value>12193113</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>157148</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>30200</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>126948</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CITIGROUP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>172967424</ns1:cusip>
		<ns1:value>16932907</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>149307</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>27920</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>121387</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CONAGRA BRANDS INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>205887102</ns1:cusip>
		<ns1:value>2442841</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>155397</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>42731</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>112666</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CRESCENT CAP BDC INC COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>225655109</ns1:cusip>
		<ns1:value>969910</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>79828</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>79828</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>CUMMINS INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>231021106</ns1:cusip>
		<ns1:value>15267394</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>28377</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>6198</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>22179</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>DELEK LOGISTICS PARTNERS LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM UNT RP INT</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>24664T103</ns1:cusip>
		<ns1:value>3497531</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>70288</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>40523</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>29765</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>DORCHESTER MINERALS LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>25820R105</ns1:cusip>
		<ns1:value>24071954</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>888264</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>135957</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>752307</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ENBRIDGE INC COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>29250N105</ns1:cusip>
		<ns1:value>2514532</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>46445</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>46445</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ENERGY TRANSFER LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>29273V100</ns1:cusip>
		<ns1:value>27825910</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1441757</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>485040</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>956717</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ENTERPRISE PRODUCTS PPTNSLP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>293792107</ns1:cusip>
		<ns1:value>15089381</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>398768</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>68000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>330768</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>EXXON MOBIL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>30231G102</ns1:cusip>
		<ns1:value>1703386</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10040</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>10040</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>FIRST FINANCIAL BANKSHARES INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>32020R109</ns1:cusip>
		<ns1:value>257982</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>8760</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>8760</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>FS KKR CAPITAL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>302635206</ns1:cusip>
		<ns1:value>1347669</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>132384</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>45750</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>86634</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GLOBAL PARTNERS LP COMUNITS</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>37946R109</ns1:cusip>
		<ns1:value>415106</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>9860</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>9860</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GLOBAL X FDS GLBL X MLP ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>GLBL X MLP ETF</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>37954Y343</ns1:cusip>
		<ns1:value>3368814</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>62536</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>34755</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>27781</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GLOBAL X FDS US PREFERRED ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>US PFD ETF</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>37954Y657</ns1:cusip>
		<ns1:value>723009</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>39294</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>39294</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GOLDMAN SACHS BDC INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>SHS</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>38147U107</ns1:cusip>
		<ns1:value>3326528</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>374609</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>186823</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>187786</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GOLDMAN SACHS GROUP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>38141G104</ns1:cusip>
		<ns1:value>11963991</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>14142</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>3767</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>10375</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>GOLUB CAPITAL BDC INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>38173M102</ns1:cusip>
		<ns1:value>1905621</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>150523</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>84128</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>66395</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>HESS MIDSTREAM LP CL A</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>CL A SHS</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>428103105</ns1:cusip>
		<ns1:value>798778</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>20550</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>16375</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>4175</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>HF SINCLAIR CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>403949100</ns1:cusip>
		<ns1:value>15213302</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>243842</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>32584</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>211258</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>HORMEL FOODS COPR</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>440452100</ns1:cusip>
		<ns1:value>6384650</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>281883</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>47895</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>233988</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>HP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>40434L105</ns1:cusip>
		<ns1:value>4836002</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>251744</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>41284</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>210460</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ISHARES IBOXX INVESTMENT GRADE CORP BONDS</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>IBOXX INV CP ETF</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287242</ns1:cusip>
		<ns1:value>924716</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>8484</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>8484</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ISHARES SELECT DIVIDEND ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>SELECT DIVID ETF</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>464287168</ns1:cusip>
		<ns1:value>201477</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1331</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>1331</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ISHARES SILVER TRUST ETF IV</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>ISHARES</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46428Q109</ns1:cusip>
		<ns1:value>476980</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>7000</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>7000</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>J P MORGAN EXCHANGE TRADED F</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>NASDAQ EQT PREM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>46654q203</ns1:cusip>
		<ns1:value>60353294</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1087055</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>230098</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>856957</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>JOHNSON &amp; JOHNSON</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>478160104</ns1:cusip>
		<ns1:value>573701</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>2347</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>2347</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>KAYNE ANDERSON BDC INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM SHS</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>48662X105</ns1:cusip>
		<ns1:value>279079</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>20341</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>20341</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>KIMBELL RTY PARTNERS LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>UNIT</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>49435R102</ns1:cusip>
		<ns1:value>807137</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>55780</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>55780</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>KIMBERLY-CLARK CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>494368103</ns1:cusip>
		<ns1:value>8023120</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>83167</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>12110</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>71057</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>KINDER MORGAN INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>49456B101</ns1:cusip>
		<ns1:value>4583015</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>136684</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>136684</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MARKEL GROUP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>570535104</ns1:cusip>
		<ns1:value>2009773</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1050</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>1050</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MEDICAL PROPERTIES TRUST INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>58463J304</ns1:cusip>
		<ns1:value>1255776</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>271226</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>200000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>71226</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>META PLATFORMS INC CLASS A</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>CL A </ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>30303M102</ns1:cusip>
		<ns1:value>1108788</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1938</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>1800</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>138</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MICROSOFT CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>594918104</ns1:cusip>
		<ns1:value>6412825</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>17324</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>3400</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>13924</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MORGAN STANLEY DIRECT LENDIN</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM SHS</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>61774A103</ns1:cusip>
		<ns1:value>1597471</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>114432</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>79744</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>34688</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>MPLX LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>55336V100</ns1:cusip>
		<ns1:value>12332599</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>216096</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>21645</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>194451</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>NEWMONT CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>651639106</ns1:cusip>
		<ns1:value>21537636</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>198962</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>32985</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>165977</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>NNN REIT INC COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>637417106</ns1:cusip>
		<ns1:value>2614854</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>62214</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>62214</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>NUVEEN CHURCHILL DIRECT LEND</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM SHS</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>67090S108</ns1:cusip>
		<ns1:value>1157787</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>91021</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>53000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>38021</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>OCCIDENTAL PETROL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>674599105</ns1:cusip>
		<ns1:value>109378945</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>1682753</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>779240</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>903513</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>OCCIDENTAL PETE CORP WTS EXP 08/03/2027</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>*W EXP 08/03/2027</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>674599162</ns1:cusip>
		<ns1:value>20090585</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>468312</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>254425</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>213887</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>ONEOK INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>682680103</ns1:cusip>
		<ns1:value>1712077</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>18941</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>18941</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PEABODY ENERGY CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>704551100</ns1:cusip>
		<ns1:value>3295000</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>100000</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>100000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PEPSICO INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>713448108</ns1:cusip>
		<ns1:value>6467363</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>41647</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>3699</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>37948</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PFIZER INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>717081103</ns1:cusip>
		<ns1:value>9590584</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>341545</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>50815</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>290730</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PLAINS ALL AMERICAN PIPELINE LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>726503105</ns1:cusip>
		<ns1:value>18378952</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>823061</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>189460</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>633601</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PLAINS GP HOLDINGS LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>72651A207</ns1:cusip>
		<ns1:value>1402243</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>57753</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>36844</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>20909</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>PROCTER AND GAMBLE CO</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>742718109</ns1:cusip>
		<ns1:value>3039595</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>21044</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>21044</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>REALTY INCOME COPR REIT</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>756109104</ns1:cusip>
		<ns1:value>3209809</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>52465</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>52465</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>RLJ LODGING TRUST</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>CUM CONV PFD A</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>74965L200</ns1:cusip>
		<ns1:value>3251138</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>134902</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>68805</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>66097</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SCHWAB  US DIVIDEND EQUITY ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>US DIVIDEND EQ</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>808524797</ns1:cusip>
		<ns1:value>6750183</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>220019</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>220019</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SCHWAB US LARGE-CAP GROWTH ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>US LCAP GR ETF</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>808524300</ns1:cusip>
		<ns1:value>1211750</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>41598</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>41598</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SELECT WATER SOLUTIONSINC CL A COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>81617J301</ns1:cusip>
		<ns1:value>6260163</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>409161</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>409161</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SIMON PROPERTY GROUP INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>828806109</ns1:cusip>
		<ns1:value>1079822</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>5789</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>5789</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>STARWOOD PROPERTY TRUST INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>85571B105</ns1:cusip>
		<ns1:value>1638948</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>95177</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>57064</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>38113</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SUN COMMUNITIES REIT</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>866674104</ns1:cusip>
		<ns1:value>2805129</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>22270</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>22270</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>SUNOCO LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>86765K109</ns1:cusip>
		<ns1:value>36761455</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>565822</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>160000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>405822</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>TRINITY PETROLEUM TR</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>896556107</ns1:cusip>
		<ns1:value>531060</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>10020</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>10020</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>0</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>UNITED PARCEL SERVICE</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>911312106</ns1:cusip>
		<ns1:value>3927723</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>39924</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>8259</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>31665</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>UNIVERSAL CORP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>913456109</ns1:cusip>
		<ns1:value>7487774</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>142083</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>26691</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>115392</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>VALERO ENERGY CORP NEW</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>91913Y100</ns1:cusip>
		<ns1:value>15907999</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>64384</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>10682</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>53702</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>VANECK ETF TR VANECK BDC INCOME ETF</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>BDC INCOME ETF</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92189F411</ns1:cusip>
		<ns1:value>948211</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>74079</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>74079</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>VERIZON COMMUNICATIONS</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92343V104</ns1:cusip>
		<ns1:value>14745196</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>293729</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>81888</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>211841</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WELLS FARGO &amp; CO</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>949746101</ns1:cusip>
		<ns1:value>12719130</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>159768</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>29449</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>130319</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WESTERN MIDSTREAM PARTNERS LP</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>958669103</ns1:cusip>
		<ns1:value>14084463</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>342105</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>65905</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>276200</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WEYERHAEUSER CO COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>962166104</ns1:cusip>
		<ns1:value>1326867</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>54313</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>54313</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>WILLIAMS COS INC</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>969457100</ns1:cusip>
		<ns1:value>2538858</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>34884</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>0</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>34884</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
	<ns1:infoTable>
		<ns1:nameOfIssuer>W P CAREY INC COM</ns1:nameOfIssuer>
		<ns1:titleOfClass>COM</ns1:titleOfClass>
		<ns1:cusip>92936U109</ns1:cusip>
		<ns1:value>5599088</ns1:value>
		<ns1:shrsOrPrnAmt>
			<ns1:sshPrnamt>82388</ns1:sshPrnamt>
			<ns1:sshPrnamtType>SH</ns1:sshPrnamtType>
		</ns1:shrsOrPrnAmt>
		<ns1:investmentDiscretion>SOLE</ns1:investmentDiscretion>
		<ns1:otherManager>0</ns1:otherManager>
		<ns1:votingAuthority>
			<ns1:Sole>36000</ns1:Sole>
			<ns1:Shared>0</ns1:Shared>
			<ns1:None>46388</ns1:None>
		</ns1:votingAuthority>
	</ns1:infoTable>
</ns1:informationTable>